Hoy en día, los contratos de alquiler incluyen muchas cláusulas que vulneran los derechos de los inquilinos y que, con la ley en la mano, son totalmente abusivas e ilegales.
Cláusulas ilegales
1.- Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda o, lo que es lo mismo, impedir al inquilino desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses del mismo. La reforma de la LAU establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. Pero para que la penalización opere, debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.
2.- Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler. La LAU señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino). Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el casero comunica a su inquilino que necesita la vivienda.
Eso sí, el casero «deberá destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato».
Tu casero no puede exigirte permanecer al menos un año de alquiler ni impedirte prorrogar el contrato.
3.- Cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada cuando lo desee. Esto es totalmente ilegal. La Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución española señala: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.
4.- No devolver la fianza. La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. «El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario».
Los expertos recomiendan que cuando finaliza el arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario, hagan una puesta en común en la vivienda para su revisión, y se firme un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador. De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.
5.- Obligar al inquilino a responsabilizarse y hacerse cargo de todas las reparaciones en la vivienda. La LAU especifica en cuanto a las reparaciones en la vivienda arrendada que el inquilino tiene que hacerse cargo de las averías causadas por un mal uso y del mantenimiento habitual de la vivienda, mientras que el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual. «Por tanto, en ningún caso puede especificarse en una cláusula que ha de ser el inquilino el que deba encargarse de todos los arreglos de desperfectos o averías».
6.- Quitarle al inquilino el derecho de tanteo y retracto sin haber renunciado a la adquisición preferente. Si el propietario no indica en el contrato que el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente en una cláusula específica, llegado el día en el que decide vender el inmueble, no puede hacerlo sin notificárselo al inquilino y darle la posibilidad de convertirse en el comprador.
7.- Exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta. «De conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta», señala Ignacio de Azúa.
8.- Actualización anual de la fianza. Solo se puede realizar una vez transcurridos tres años de vigencia del contrato. Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
9.- Revisión semestral de la renta. Solo puede realizarse de manera anual. La renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Hay que tener en cuenta que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos.
Fuente: E. Sanz
Abogada Elisabeth Carrasco 